Lexique du foncier rural et forestier
L’acquisition, la vente ou la gestion d’une propriété rurale fait intervenir un vocabulaire spécifique. Urbanisme, agriculture, forêt, fiscalité, environnement ou activité cynégétique : chaque domaine possède ses propres notions et ses propres règles.
Ce lexique vous aide à mieux comprendre les principaux termes rencontrés lors de l’étude d’une forêt, d’une exploitation agricole, d’un domaine de chasse, d’une propriété avec étang ou d’une grande propriété rurale.
Les définitions présentées ont une vocation pédagogique. Les règles applicables peuvent varier selon la nature du bien, sa localisation et les caractéristiques du projet. Elles doivent, lorsque cela est nécessaire, être confirmées auprès d’un notaire, d’un avocat, d’un expert forestier, d’un géomètre ou de l’administration compétente.
ABF
L’Architecte des Bâtiments de France est un professionnel de l’État spécialisé dans la protection du patrimoine, de l’architecture et des paysages.
Il intervient notamment sur les projets de construction, de rénovation ou d’aménagement situés aux abords des monuments historiques et dans certains espaces protégés. Son avis ou son accord peut être nécessaire avant la réalisation de travaux sur une propriété de caractère.
ACCA
Une Association communale de chasse agréée organise l’exercice de la chasse sur une partie du territoire d’une commune.
Elle regroupe, dans les conditions prévues par le Code de l’environnement, des droits de chasse appartenant à différents propriétaires. Elle contribue à l’organisation de la pratique cynégétique, à la gestion du gibier et à la préservation des habitats.
Accru naturel
Un accru naturel est un boisement apparu spontanément sur une parcelle qui n’était auparavant pas ou peu boisée.
Il résulte de la colonisation naturelle du terrain par des arbres et des arbustes, notamment après l’abandon d’une activité agricole ou pastorale. Sa composition dépend des essences présentes à proximité, du sol et des conditions climatiques.
Bail rural
Le bail rural est un contrat par lequel un propriétaire met à la disposition d’un exploitant des terres ou des bâtiments destinés à une activité agricole, en contrepartie d’un loyer ou d’un partage des récoltes.
Il est généralement soumis au statut du fermage, qui encadre notamment sa durée, son renouvellement, son prix et les droits respectifs du bailleur et du preneur. L’existence d’un bail rural constitue un élément essentiel à examiner lors de la vente d’une propriété agricole.
Battue
La battue est un mode de chasse collectif. Des traqueurs, parfois accompagnés de chiens, déplacent le gibier en direction de chasseurs postés.
Son organisation obéit à des règles de sécurité précises et aux dispositions du schéma départemental de gestion cynégétique. Les conditions de pratique peuvent varier selon le département, les espèces chassées et le territoire concerné.
Biodiversité
La biodiversité désigne la diversité des milieux naturels, des espèces vivantes et de leur patrimoine génétique.
Dans une propriété rurale ou forestière, elle peut être liée à la présence de boisements, de haies, de prairies, de zones humides, d’étangs ou d’habitats remarquables. Elle participe à la valeur écologique du bien et peut entraîner des enjeux particuliers de gestion ou de protection.
Certificat IFI relatif aux bois et forêts
L’expression « certificat IFI » désigne couramment le document administratif pouvant être nécessaire pour bénéficier du régime d’exonération partielle applicable à certains bois, forêts ou parts de groupements forestiers.
Ce certificat atteste que les biens concernés sont susceptibles de présenter une garantie de gestion durable. Le bénéfice du dispositif reste soumis à plusieurs conditions, notamment à des engagements de gestion et de conservation.
Certificat Monichon
Le « certificat Monichon » est l’appellation couramment donnée au certificat administratif utilisé dans le cadre du régime fiscal applicable à certaines transmissions de bois et forêts.
Sous réserve du respect des conditions légales, ce régime permet une exonération partielle des droits de donation ou de succession. Il implique notamment des engagements de gestion forestière sur une longue durée.
Cynégétique
Le terme cynégétique désigne tout ce qui se rapporte à la chasse, au gibier et à la gestion des espèces chassables.
La qualité cynégétique d’une propriété dépend notamment de sa superficie, de la diversité de ses habitats, de ses ressources en eau, de la tranquillité du territoire et des pratiques de gestion mises en place.
DFCI — Défense des forêts contre les incendies
La DFCI regroupe l’ensemble des mesures destinées à prévenir les incendies de forêt, à faciliter leur détection et à permettre l’intervention des secours.
Elle comprend notamment des pistes d’accès, des points d’eau, des coupures de combustible, des obligations de débroussaillement et des dispositifs de surveillance. La présence d’équipements ou de servitudes DFCI peut influencer l’utilisation et l’entretien d’une propriété forestière.
DPB — Droits à paiement de base
Les droits à paiement de base font partie des mécanismes d’aide de la Politique agricole commune.
Ils peuvent être activés chaque année par un agriculteur éligible disposant de surfaces agricoles admissibles. Lors de la cession d’une exploitation ou de terres agricoles, la situation des DPB et les conditions de leur éventuel transfert doivent être examinées séparément du foncier.
DPE — Diagnostic de performance énergétique
Le diagnostic de performance énergétique renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un bâtiment.
Il évalue notamment sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Réalisé par un diagnostiqueur certifié, il doit être communiqué dans de nombreuses opérations de vente ou de location portant sur des bâtiments d’habitation.
DPU — Droit de préemption urbain
Le droit de préemption urbain permet à une collectivité d’acquérir en priorité un bien mis en vente dans une zone préalablement définie.
Il est exercé afin de réaliser une opération répondant à un objectif d’intérêt général, par exemple la création de logements, d’équipements publics ou d’aménagements. Avant la vente, le notaire vérifie si le bien est concerné et accomplit les formalités nécessaires.
Droit de chasse
Le droit de chasse est la faculté d’exercer la chasse sur un territoire déterminé.
Il appartient en principe au propriétaire du terrain, mais peut être loué, apporté à une association ou soumis à des dispositions particulières, notamment dans les communes dotées d’une ACCA. Le droit de chasse doit être distingué de la propriété du fonds et du droit de chasser détenu par chaque pratiquant.
Droit de préemption de la SAFER
Lorsqu’une vente entre dans son champ d’intervention, la SAFER peut acquérir prioritairement un bien agricole ou rural à la place de l’acquéreur initialement prévu.
Ce droit est exercé dans le cadre de ses missions d’intérêt général, par exemple pour favoriser l’installation agricole, préserver les espaces naturels ou contribuer à l’aménagement du territoire. Toutes les ventes rurales ne sont pas nécessairement soumises aux mêmes règles.
EBC — Espace boisé classé
Un espace boisé classé est un bois, une forêt, un parc, une haie, une plantation ou un arbre protégé par un document d’urbanisme.
Ce classement vise à préserver son caractère boisé. Il peut limiter les changements d’affectation du sol, les défrichements et certaines coupes. La présence d’un EBC doit donc être vérifiée avant tout projet d’aménagement ou de construction.
Étang
Un étang est une étendue d’eau intérieure, naturelle ou artificielle, généralement de faible profondeur.
Son régime juridique dépend notamment de son origine, de son mode d’alimentation, de ses ouvrages hydrauliques et de ses éventuelles connexions avec un cours d’eau. Son entretien, sa vidange, son empoissonnement ou la réalisation de travaux peuvent être soumis à des règles particulières.
Exploitation agricole
Une exploitation agricole est une unité économique consacrée à une activité de production végétale, animale, viticole ou à une autre activité reconnue comme agricole.
Elle peut comprendre des terres, des bâtiments, du matériel, des stocks, des droits à paiement, des contrats, des baux et parfois une habitation. Lors d’une transmission, il convient de distinguer la propriété du foncier de l’activité économique qui y est exercée.
Forêt privée
Une forêt privée est une propriété boisée appartenant à une personne physique, une famille, une société, un groupement ou un autre propriétaire privé.
Sa gestion reste encadrée par le Code forestier ainsi que, selon sa situation, par des règles environnementales, fiscales ou d’urbanisme. Certaines forêts doivent disposer d’un document de gestion durable.
Futaie
Une futaie est un peuplement forestier principalement composé d’arbres issus de graines ou de plantations, appelés arbres de franc-pied.
Elle peut être régulière lorsque les arbres présentent des âges ou des dimensions proches, ou irrégulière lorsque plusieurs classes d’âge et de diamètre coexistent. Elle se distingue du taillis, dont les arbres proviennent principalement de rejets de souches.
GAEC — Groupement agricole d’exploitation en commun
Le GAEC est une société civile agricole permettant à plusieurs agriculteurs de travailler ensemble au sein d’une même exploitation.
Les associés participent effectivement à l’activité et conservent, sous certaines conditions, leur qualité de chef d’exploitation. Cette structure facilite la mise en commun des terres, des bâtiments, du matériel et du travail.
GFA — Groupement foncier agricole
Le groupement foncier agricole est une société civile constituée pour détenir et gérer des biens immobiliers à usage agricole.
Il permet notamment de dissocier la propriété des terres de leur exploitation, celles-ci pouvant être données à bail à un agriculteur. Le GFA est fréquemment utilisé pour organiser la détention, la transmission ou la conservation d’un patrimoine foncier familial.
GF — Groupement forestier
Le groupement forestier est une société civile créée pour constituer, détenir, conserver, améliorer ou gérer un patrimoine forestier.
Il permet à plusieurs associés de posséder collectivement une forêt au moyen de parts sociales. Cette organisation peut notamment faciliter la transmission familiale et éviter le morcellement résultant d’une indivision.
Gibier
Le gibier désigne les espèces animales sauvages dont la chasse est autorisée dans les conditions fixées par la réglementation.
On distingue couramment le gibier à poil, comme le cerf, le chevreuil, le sanglier ou le lièvre, et le gibier à plume, comme le faisan, la perdrix ou certains oiseaux d’eau.
IFI — Impôt sur la fortune immobilière
L’impôt sur la fortune immobilière concerne les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse le seuil fixé par la loi.
Il porte sur les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement. Certains actifs forestiers peuvent bénéficier d’une exonération partielle lorsqu’ils remplissent les conditions fiscales et forestières requises.
Natura 2000
Natura 2000 est un réseau européen de sites naturels identifiés pour la rareté ou la fragilité de certains habitats et de certaines espèces.
Le classement d’une propriété dans un site Natura 2000 n’interdit pas automatiquement les activités agricoles, forestières ou cynégétiques. Il implique toutefois de tenir compte des objectifs de conservation du site, et certains projets peuvent nécessiter une évaluation de leurs incidences.
Parcelle cadastrale
La parcelle cadastrale est une portion de terrain identifiée par une section et un numéro au sein du cadastre d’une commune.
Elle constitue une unité fiscale et administrative. Ses limites graphiques ne constituent toutefois pas toujours une preuve juridique du bornage ou de la propriété, qui doit être établie à partir des titres et, si nécessaire, par un géomètre-expert.
PEFC — Programme de reconnaissance des certifications forestières
PEFC est un système international de certification destiné à promouvoir la gestion durable des forêts et la traçabilité des produits issus du bois.
L’adhésion d’un propriétaire forestier est volontaire. Elle suppose le respect d’un ensemble de règles portant notamment sur le renouvellement de la forêt, la biodiversité, les sols, l’eau et les conditions d’exploitation.
Peuplement forestier
Un peuplement forestier est un ensemble d’arbres occupant une surface déterminée et présentant des caractéristiques communes.
Il peut être décrit selon les essences présentes, l’origine des arbres, leur âge, leur diamètre, leur densité et leur organisation. L’analyse des peuplements constitue une étape essentielle pour apprécier l’état et le potentiel d’une forêt.
Plan cadastral
Le plan cadastral est une représentation graphique du territoire d’une commune, découpé en sections et en parcelles.
Il permet de localiser les propriétés et sert notamment à l’établissement des impôts fonciers. Il ne constitue pas, à lui seul, un titre de propriété ni un document de bornage garantissant avec exactitude les limites d’un terrain.
Plan de chasse
Le plan de chasse est un outil de gestion des populations de certaines espèces de gibier.
Il fixe, pour un territoire et une période déterminés, le nombre d’animaux pouvant ou devant être prélevés. Il vise à maintenir un équilibre entre les populations animales, les habitats naturels et les activités agricoles ou forestières.
PLU — Plan local d’urbanisme
Le plan local d’urbanisme est un document qui organise l’aménagement et l’utilisation des sols à l’échelle d’une commune ou d’un groupement de communes.
Il classe les terrains en différentes zones et détermine les règles applicables aux constructions, aux changements de destination, aux extensions et à la protection de certains espaces. Sa consultation est indispensable avant d’envisager un projet immobilier sur une propriété rurale.
PSG — Plan simple de gestion
Le plan simple de gestion est un document propre à une forêt privée. Il décrit les peuplements, fixe les objectifs du propriétaire et programme les coupes et travaux à réaliser sur plusieurs années.
Il constitue à la fois un outil de connaissance, de planification et de gestion durable. Il est obligatoire pour certaines propriétés forestières et peut également être établi volontairement dans d’autres situations.
Régime Monichon
Le régime Monichon est un dispositif fiscal applicable, sous conditions, à la transmission par donation ou succession de certains bois, forêts et parts de groupements forestiers.
Il prévoit une exonération partielle des droits de mutation en contrepartie d’engagements liés à la gestion durable et à la conservation du patrimoine forestier. Sa mise en œuvre nécessite une étude précise de la situation juridique et fiscale.
RNU — Règlement national d’urbanisme
Le règlement national d’urbanisme rassemble les règles générales applicables en matière de construction et d’utilisation des sols.
Il intervient principalement dans les communes qui ne disposent pas d’un plan local d’urbanisme, d’un document équivalent ou, pour certaines règles, en complément de ceux-ci. Il peut notamment limiter les possibilités de construire en dehors des parties urbanisées.
SAFER — Société d’aménagement foncier et d’établissement rural
Les SAFER sont des sociétés investies de missions d’intérêt général portant sur le marché foncier rural.
Elles observent les transactions, acquièrent et réattribuent certains biens, accompagnent des projets agricoles, forestiers ou environnementaux et peuvent exercer un droit de préemption dans les cas prévus par la loi.
SCEA — Société civile d’exploitation agricole
La société civile d’exploitation agricole est une structure juridique permettant à plusieurs associés d’exercer une activité agricole en commun.
Son fonctionnement est relativement souple et ses associés ne sont pas nécessairement tous exploitants. Elle peut exploiter des terres détenues directement, louées ou mises à sa disposition.
Servitude
Une servitude est une charge attachée à une propriété au profit d’un autre fonds ou dans un objectif d’utilité publique.
Elle peut concerner, par exemple, un droit de passage, une canalisation, une ligne électrique, l’écoulement des eaux ou la protection d’un monument. Les servitudes peuvent avoir une incidence importante sur les usages, les projets d’aménagement et la valeur d’une propriété rurale.
Station forestière
Une station forestière est une étendue de terrain homogène du point de vue du climat, du relief, du sol et de la végétation naturelle.
Son identification permet d’évaluer les potentialités et les contraintes du milieu. Elle aide notamment à déterminer les essences les mieux adaptées et les orientations de gestion les plus pertinentes.
Sylviculture
La sylviculture regroupe les techniques et les interventions destinées à installer, entretenir, renouveler et valoriser les peuplements forestiers.
Elle comprend notamment la plantation, la régénération naturelle, les dégagements, les éclaircies, les coupes et les travaux d’amélioration. Elle cherche à concilier les objectifs économiques, environnementaux, paysagers et parfois cynégétiques du propriétaire.
Taillis
Un taillis est un peuplement forestier dont les arbres proviennent principalement de rejets de souches ou de drageons apparus après une coupe.
Il est renouvelé par des coupes périodiques et produit généralement du bois de chauffage, des piquets ou de petits bois. Selon les essences et les objectifs du propriétaire, un taillis peut être conservé, amélioré ou progressivement converti en futaie.
Taillis sous futaie
Le taillis sous futaie associe, sur une même parcelle, un taillis régulièrement coupé et des arbres de futaie conservés plus longtemps.
Ces arbres, appelés réserves, sont généralement répartis entre plusieurs classes d’âge. Ce mode de gestion permet de produire simultanément du bois de chauffage et des arbres de dimensions plus importantes destinés au bois d’œuvre.
Territoire de chasse
Un territoire de chasse est un ensemble cohérent de parcelles sur lesquelles l’exercice du droit de chasse est organisé.
Sa qualité dépend notamment de sa superficie, de sa continuité, de la diversité des habitats, de la présence d’eau, des cultures, des boisements et de la tranquillité du site. Les droits détenus, les baux de chasse et les modalités de gestion doivent être vérifiés lors d’une transaction.
Valeur locative cadastrale
La valeur locative cadastrale correspond au revenu annuel théorique qu’un bien pourrait produire s’il était loué dans les conditions retenues par l’administration fiscale.
Elle sert de base au calcul de plusieurs impôts locaux. Elle ne doit pas être confondue avec la valeur locative réelle ou le loyer pouvant être obtenu sur le marché.
Valeur vénale
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien pourrait raisonnablement être vendu à une date donnée, dans des conditions normales de marché.
Pour une propriété rurale, elle ne dépend pas uniquement de la surface habitable. Elle peut intégrer la qualité des terres, les peuplements forestiers, les bâtiments, les ressources en eau, les droits attachés au bien, les baux, les servitudes, les usages possibles et la situation géographique.
Volière à l’anglaise
Une volière à l’anglaise est un vaste espace extérieur clos et aménagé pour l’élevage ou l’acclimatation d’oiseaux destinés à rejoindre progressivement leur milieu naturel.
Elle est notamment utilisée dans la gestion de certains territoires de chasse. Sa création et son exploitation doivent respecter les règles sanitaires, environnementales et cynégétiques applicables.
ZICO — Zone importante pour la conservation des oiseaux
Une ZICO est un secteur identifié pour son intérêt majeur dans la conservation des oiseaux sauvages.
Il s’agit à l’origine d’un inventaire scientifique et non, à lui seul, d’un régime de protection réglementaire. Les ZICO ont toutefois contribué à la désignation de nombreuses zones de protection spéciale intégrées au réseau Natura 2000.
ZNIEFF — Zone naturelle d’intérêt écologique, faunistique et floristique
Une ZNIEFF est un espace identifié en raison de la richesse de ses milieux naturels, de sa faune ou de sa flore.
Cet inventaire ne crée pas automatiquement une interdiction ou une protection réglementaire. Il constitue néanmoins une information importante lors de l’étude d’un projet, de l’aménagement d’une propriété ou de l’évaluation de ses enjeux environnementaux.
Zone humide
Une zone humide est un terrain marqué, de manière permanente ou temporaire, par la présence d’eau et par des sols ou une végétation caractéristique.
Les mares, marais, prairies humides, tourbières et bordures d’étangs peuvent notamment entrer dans cette catégorie. Les travaux de drainage, de remblaiement, de mise en eau ou d’assèchement sont susceptibles d’être soumis à une réglementation particulière.
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Comprendre une propriété dans son ensemble
Une définition ne suffit pas toujours à mesurer les conséquences d’un classement, d’un bail, d’une servitude ou d’un document de gestion.
Chaque propriété rurale forme un ensemble particulier dans lequel se croisent des composantes foncières, forestières, agricoles, environnementales, immobilières et patrimoniales.
Domaines & Forêts analyse ces différentes dimensions afin d’aider propriétaires et acquéreurs à mieux comprendre les caractéristiques d’un bien et les points de vigilance associés à leur projet.
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