Nos fermes disparaissent : mais que peut-on faire de nos terres agricoles ?
Départs à la retraite, exploitations qui ne trouvent pas de repreneur, charges devenues trop importantes, rendements insuffisants, marchés en difficulté…
Une partie de l’agriculture française traverse une mutation profonde. Mais lorsqu’une exploitation cesse son activité, une question essentielle demeure : que deviennent les terres ?
Chez Domaines & Forêts, nous travaillons de plus en plus sur cette question de la reconversion et de la valorisation du foncier agricole.
Une génération entière arrive à l’âge de la transmission
Le phénomène est désormais visible dans de nombreux territoires.
Le renouvellement des générations agricoles constitue l’un des grands enjeux des prochaines années. Dans certains secteurs, l’exploitation familiale que l’on transmettait autrefois naturellement à un enfant ne trouve plus de successeur.
Les raisons sont multiples : travail exigeant, investissements considérables, coût du matériel, de l’énergie, des bâtiments et des intrants, mais également difficultés de débouchés ou de rémunération pour certaines productions.
Le résultat est déjà perceptible sur le terrain : les exploitations deviennent moins nombreuses et, lorsqu’elles subsistent, elles ont tendance à s’agrandir.
Dans le Massif central, entre 2010 et 2020, le nombre d’exploitations agricoles a ainsi reculé de plus de 20 %, tandis que leur superficie moyenne progressait fortement.
Ce n’est donc pas nécessairement la terre agricole qui disparaît. C’est parfois l’exploitation qui l’utilisait qui disparaît.
Bordeaux : lorsque toute une production doit se réinventer
Le vignoble bordelais constitue probablement l’un des exemples les plus spectaculaires de cette transformation.
Face aux difficultés économiques et sanitaires rencontrées par la filière, des milliers d’hectares de vignes ont été arrachés.
Mais derrière l’arrachage apparaît immédiatement une seconde question : que fait-on du terrain ensuite ?
Selon les dispositifs et la situation de l’exploitation, certaines parcelles peuvent retrouver une vocation agricole différente : grandes cultures, fourrages, arboriculture, plantes aromatiques ou maraîchage. D’autres peuvent être orientées vers la renaturation ou, lorsque la réglementation le permet, le boisement.
Le choix n’est donc plus seulement entre « continuer la vigne » et « vendre ». Il peut exister une véritable stratégie de transformation du foncier.
Du Massif central à l’Est de la France :
chaque territoire possède son équation
Une ancienne exploitation d’élevage du Massif central, plusieurs hectares de vigne arrachés en Gironde ou des terres agricoles progressivement délaissées dans certaines zones de l’Est ne présentent évidemment pas le même potentiel.
La qualité agronomique des sols, l’altitude, la pluviométrie, l’accès à l’eau, la pente, le parcellaire, les bâtiments existants, les infrastructures et les débouchés locaux changent complètement l’analyse.
Chez Domaines & Forêts, c’est précisément là que notre métier prend tout son sens.
Nous cherchons de plus en plus à accompagner des propriétaires et des exploitants en cessation d’activité, en transmission ou simplement en réflexion, afin d’étudier ce que leur patrimoine pourrait devenir.
L’objectif n’est pas de promettre une reconversion miracle. Il est de regarder le foncier autrement.
Une terre agricole peut-elle changer de vocation ?
Oui, dans certaines situations. Mais certainement pas librement.
C’est probablement le point le plus important de cet article.
Le propriétaire d’une terre agricole reste propriétaire de son bien, mais il ne peut pas décider du jour au lendemain d’en modifier totalement l’usage sans regarder les règles applicables.
Le Code rural et de la pêche maritime, le Code de l’urbanisme, le Code forestier et le Code de l’environnement peuvent se croiser sur une même propriété.
Selon le projet envisagé, il faut notamment examiner le document d’urbanisme, le statut de l’exploitation, l’existence éventuelle d’un bail rural, le contrôle des structures, les règles environnementales et parfois les droits de préemption.
Changer de production : souvent la première piste
La reconversion la plus naturelle consiste parfois simplement à conserver la vocation agricole du terrain tout en changeant de production.
Une ancienne vigne peut, lorsque les conditions pédologiques, économiques et réglementaires le permettent, accueillir une autre culture.
Des terres d’élevage peuvent parfois être réorganisées. Certaines exploitations peuvent également rechercher davantage de diversification : arboriculture, maraîchage, plantes aromatiques, production fourragère, élevage différent ou autres cultures adaptées au territoire.
Mais la faisabilité économique doit être aussi sérieusement étudiée que la faisabilité juridique.
Changer de culture n’a d’intérêt que si le nouveau modèle peut vivre.
Transformer des terres agricoles en forêt ?
C’est également une possibilité qui nous intéresse particulièrement chez Domaines & Forêts.
Certaines terres devenues difficiles à exploiter peuvent présenter un potentiel forestier.
Mais planter des arbres sur une parcelle agricole n’est pas un acte totalement libre.
Le Code rural permet aux départements d’établir une réglementation des boisements afin notamment de maintenir un équilibre entre agriculture, forêt, espaces naturels et zones habitées.
Selon la commune et le secteur, le boisement peut donc être libre, réglementé, voire interdit.
Il faut ensuite déterminer quelles essences sont adaptées au sol et au climat et construire un véritable projet sylvicole.
Une terre agricole abandonnée n’est pas automatiquement une future forêt. Elle peut le devenir lorsque le territoire, la réglementation et le sol s’y prêtent.
Et si la meilleure solution était simplement de transmettre ?
Reconversion ne signifie pas nécessairement changement de destination.
Une exploitation qui n’est plus adaptée à son propriétaire actuel peut parfaitement intéresser un autre agriculteur.
Des terres peuvent permettre l’installation d’un jeune exploitant ou la consolidation d’une exploitation voisine.
Mais même cette opération est encadrée.
Le contrôle des structures agricoles peut soumettre certaines installations, réunions ou agrandissements d’exploitations à une autorisation préalable, notamment en fonction des seuils fixés régionalement.
La présence d’un fermier en place modifie également considérablement l’analyse : vendre une terre agricole ne fait pas disparaître automatiquement un bail rural.
Avant de parler de reconversion, il faut donc commencer par déterminer exactement qui possède quoi, qui exploite quoi et avec quels droits.
Le prix des terres : attention aux moyennes
C’est également à ce moment que notre intervention prend tout son sens chez Domaines & Forêts.
Le prix d’une terre agricole est encore souvent mal connu, y compris par ceux qui la possèdent depuis plusieurs générations.
On entend parfois : « Dans le secteur, l’hectare vaut tant. » La réalité est beaucoup plus complexe.
Il existe bien des références de prix et des données de marché, mais elles doivent être interprétées. Une moyenne départementale ou régionale ne permet pas, à elle seule, de déterminer la valeur d’une propriété.
Terre libre ou louée, qualité agronomique, nature du sol, profondeur, drainage, accès à l’eau, irrigation, forme et taille du parcellaire, accès, bâtiments, localisation, pression foncière locale ou potentiel de reconversion : les écarts peuvent être importants.
Le statut d’occupation est notamment déterminant. Une terre libre et une terre faisant l’objet d’un bail rural ne se valorisent pas nécessairement de la même manière.
Certaines parcelles peuvent également présenter une valeur particulière pour une exploitation voisine souhaitant restructurer ou agrandir son parcellaire. À l’inverse, une terre difficile d’accès, morcelée ou soumise à de fortes contraintes peut subir une décote.
C’est pourquoi nous considérons qu’avant de parler de vente ou de reconversion, il faut commencer par comprendre la valeur réelle du foncier à l’instant où la décision est prise.
Chez Domaines & Forêts, notre travail consiste précisément à rapprocher les références de marché de la réalité du terrain.
Car une référence de prix est un indicateur. Ce n’est pas automatiquement la valeur de votre terre.
Et dans certaines situations, identifier correctement cette différence peut totalement modifier la stratégie de transmission, de vente ou de reconversion d’une exploitation.
Domaines & Forêts :
ne pas vendre avant d’avoir étudié les possibilités
C’est probablement le message que nous souhaitons aujourd’hui faire passer.
Lorsqu’un exploitant arrive en fin de carrière ou lorsqu’une propriété agricole ne trouve plus son équilibre économique, la première réaction peut être : « Je vends. »
Mais avant de vendre, une autre question mérite d’être posée : « Qu’est-ce que cette propriété pourrait devenir ? »
Conserver une activité agricole différente ? Transmettre l’exploitation ? Diviser certains ensembles ? Valoriser des bâtiments ? Reboiser certaines parcelles ? Renaturer les secteurs les moins productifs ?
Il n’existe pas une réponse. Il existe une stratégie propre à chaque propriété.
Et cette stratégie doit être construite avant la mise sur le marché, car elle peut profondément modifier la manière dont le bien sera présenté, les acquéreurs auxquels il s’adressera et, parfois, sa valeur.
Nous ne pouvons pas faire ce que nous voulons de la terre
C’est aussi ce qui rend le foncier rural passionnant.
Une terre agricole n’est pas simplement une surface inscrite sur un cadastre.
Elle appartient à un territoire, à une économie et à un environnement juridique.
Chez Domaines & Forêts, notre rôle consiste à étudier ces différentes possibilités, à identifier les contraintes et le potentiel du bien, puis à réunir autour du propriétaire les compétences nécessaires lorsque le projet exige une intervention agronomique, juridique, environnementale, forestière ou administrative.
Car la disparition d’une exploitation ne doit pas nécessairement signifier l’abandon de son patrimoine.
La véritable question est peut-être de savoir comment donner une nouvelle vie à ces terres, sans oublier leur histoire, leur potentiel et les règles qui les protègent.
Article rédigé par
Olivier Dauphin
Cofondateur et cogérant de Domaines & Forêts
Benjamin Zimmer
Cofondateur et cogérant de Domaines & Forêts
Vous vous interrogez sur l’avenir de votre patrimoine agricole ?
Transmission, vente, changement d’exploitation ou reconversion : chaque propriété possède ses contraintes et son potentiel.
Domaines & Forêts vous accompagne pour analyser votre foncier et envisager la stratégie la plus adaptée.